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《北京市住宅專項維修資金管理辦法》

2012-04-18 來源:太月物業

各區縣建委(房管局)、財政局、審計分局,市住房資金管理中心各區縣管理部,各有關單位:
 
為貫徹實施建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號),進一步加強我市住宅專項維修資金管理,根據我市住宅專項維修資金管理工作實際,我們制定了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》。現印發給你們,請遵照執行。
 
特此通知。 
 
附件:《北京市住宅專項維修資金管理辦法》

附件:
 
北京市住宅專項維修資金管理辦法
 
第一章 總則
 
  第一條 為加強對本市住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)等有關法律、法規和規章的規定,結合本市實際,制定本辦法。
  第二條 本市行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。
  本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
  第三條 本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
  第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市房屋行政主管部門負責本市商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督工作。
市住房資金管理部門負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。
市財政主管部門、市審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監督和審計監督工作。
區、縣房屋行政主管部門會同市住房資金管理部門區縣管理部負責本轄區內商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導、監督和日常管理工作。
 
第二章 交存
 
  第六條 下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金: 
  (一)住宅,但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。 
  (二)住宅物業管理區域內的非住宅或者住宅物業管理區域外與單幢住宅結構相連的非住宅。 
  前款所列物業屬于出售公有住房的,售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,首期住宅專項維修資金的交存標準為:獨立式住宅、非住宅為50元/平方米;多層住宅、非住宅為100元/平方米;高層住宅、非住宅為200元/平方米。
本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為六層以下(含六層)的建筑;高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以上(含七層)的建筑。
市房屋行政主管部門根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況,適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。
  第八條 出售公有住房的,按照下列規定交存住宅專項維修資金:
  (一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。
  (二)售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
  從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
  第十條 業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅的業主交存的住宅專項維修資金,由市住房資金管理部門負責日常管理。
經市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定,由市住房資金管理部門委托本市一家商業銀行,作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶,以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。
  第十一條 業主大會成立前,售后公有住房住宅專項維修資金,由市住房資金管理部門負責日常管理。 
市住房資金管理部門應當委托本市一家商業銀行,作為售后公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶。
開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶,應當按照售房單位設賬,按幢設分賬;其中,業主交存的住宅專項維修資金,按房屋戶門號設分戶賬。
第十二條 商品住宅的業主、非住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
預售商品住宅的,建設單位應當在辦理房屋初始登記前,將未售出房屋的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
售后公有住房的業主及售房單位應當在辦理房屋登記手續前,將首期住宅專項維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內,將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條 商品住宅的業主、非住宅的業主未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,建設單位不得將房屋交付購買人;預售商品住宅的建設單位、售后公有住房的業主和售房單位未按照本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,房屋登記部門不予辦理房屋登記手續。
第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由市財政主管部門統一監制的北京市住宅專項維修資金專用票據。
第十五條 經業主大會決議,業主委員會可以在本市一家商業銀行開立本物業管理區域的住宅專項維修資金專戶,并向市住房資金管理部門申請劃轉本物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金。
市住房資金管理部門應當在收到申請之日起30日內,將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。
劃轉住宅專項維修資金時,業主委員會應當與開戶銀行、區縣房屋行政主管部門簽訂發生本辦法規定的危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時,同意區縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協議書。
第十六條 開立業主大會住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。業主大會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算,不得支取現金,不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業服務企業賬戶中。
住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。 
第十七條 業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受所在區、縣房屋行政主管部門的監督。
業主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的,應當經業主大會決定,并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。
業主大會、業主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債,禁止其它任何有風險的理財或投資,以確保住宅專項維修資金賬戶內的資金安全和正常使用。
第十八條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額(售后公有住房不含售房單位交存部分)不足首期交存額30%的,應當及時續交。
專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當及時向分戶賬面余額不足首期交存額30%的業主發出續交通知。業主應當在接到續交通知之日起30日內,將續交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行、業主大會開戶銀行。
   成立業主大會的,住宅專項維修資金的續交方案應當在管理規約中予以明確;未成立業主大會的,業主續交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。
第十九條 本辦法實施前,商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的,應當按照本辦法規定的交存標準、交存方案進行補建。
業主未按規定補建、續交住宅專項維修資金的,業主委員會應當督促其交納,也可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。
 
第三章 使用
 
  第二十條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。
第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括:
(一)屋面防水層破損,頂層房間滲漏的;
(二)樓房外墻出現雨水滲漏,引起外墻內表面浸濕;
(三)地下室出現滲漏、積水的;
(四)樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規范的規定值;
(五)增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落,或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變;
(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;
(七)公共區域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的;
(八)公共區域門窗或窗紗普遍破損的;
(九)其它情況。
第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括:
(一)電梯主要部件需要進行維修或更換的;
(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;
(三)避雷設施不滿足安全要求的;
(四)配電設備部分電纜、電線、配電箱(柜)內元件損壞的;
(五)消防系統出現功能障礙,或部分設備、部件損壞嚴重的;
(六)樓內排水(排污)設備出現故障,給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的;
(七)其他情況。
第二十三條 住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
  第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:
(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,涉及多個樓幢的,由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用,按照該樓幢全體業主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。
(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業;其中,售后公有住房應分攤的費用,再按照本條第(二)項的原則進行分攤。
  第二十五條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。
第二十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門申請列支;其中,使用售后公有住房住宅專項維修資金的,向區、縣房改管理部門申請列支;
(五)區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后,向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)市住房資金管理部門區縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十七條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金; 
(五)業主委員會依據使用方案審核同意,并報區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門備案;使用售后公有住房住宅專項維修資金的,經區、縣房改管理部門審核同意;區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門、房改管理部門發現不符合有關法律、法規、規章規定和使用方案的,應當責令改正;
(六)業主委員會向開戶銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;使用售后公有住房住宅專項維修資金的,區、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區縣管理部發出支付住宅專項維修資金的通知;
(七)業主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十八條 為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用,鼓勵業主聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理。
第二十九條 發生危及房屋使用安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,應當按照以下規定列支住宅專項維修資金:
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,按照本辦法第二十六條第(四)項、第(五)項、第(六)項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,按照本辦法第二十七條第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規定辦理。
前款所稱的緊急情況一般包括:
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯故障危及人身安全的;
(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;
(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;
(五)消防系統出現功能障礙,消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。
工程完工后,物業服務企業、業主委員會(未成立業主大會的,可以由社區居委會召集業主代表)應當組織有關單位驗收,并出具工程驗收報告。驗收合格后,物業服務企業持相關材料申請使用住宅專項維修資金。
第三十條 發生危及房屋使用安全等緊急情況,未按規定實施維修和更新、改造的,區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門可以組織代修,費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支;其中涉及已售公有住房的,應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。
區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門組織代修的,按照以下程序辦理:
(一)組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告;
(二)由社區居委會或街道辦事處、鄉鎮人民政府就工程事項出具相關證明;
(三)由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定;
(四)區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門、房改管理部門將工程費用分攤至相關業主明細帳戶;
(五)區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后,向市住房資金管理部門區縣管理部發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)市住房資金管理部門區縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業服務合同約定,屬于物業服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用。
  第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:
  (一)住宅專項維修資金的存儲利息;
  (二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;
  (三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;
(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
 
第四章 監督管理
 
第三十三條 房屋所有權轉讓時,房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持房屋權屬證明及本人身份證明到市住房資金管理部門區縣管理部辦理變更手續。
住宅專項維修資金已劃至業主委員會開立的專用賬戶的,受讓人應當到業主大會開戶銀行辦理變更手續。
第三十四條 住宅專項維修資金劃轉至業主大會開戶銀行后,業主補建、續交住宅專項維修資金、退款、業主信息變更等日常業務由開戶銀行辦理。
第三十五條 房屋滅失的,按照以下規定返還住宅專項維修資金:
(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;
(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。
第三十六條 市住房資金管理部門應當將代管的住宅專項維修資金按照區、縣設賬管理,并定期向各區、縣人民政府通報該區、縣住宅專項維修資金的歸集、劃轉和使用情況。
  第三十七條 市住房資金管理部門、業主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行、業主大會開戶銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主、公有住房售房單位公布下列情況:
(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;
(二)發生列支的項目、費用和分攤;
(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;
(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的,可以要求復核。
  第三十八條 專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當每年至少一次向市住房資金管理部門、業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
  市住房資金管理部門、業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求開戶銀行進行復核。
專戶管理銀行、業主大會開戶銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
  第三十九條 代管期間住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受市審計主管部門的審計監督。
  第四十條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門的有關規定。
  市財政主管部門應當加強對代管期間住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第四十一條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部門的有關規定執行,并接受市財政主管部門的監督檢查。
第四十二條 對違反本辦法規定的單位和個人,按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規定予以處理。
 
第五章 附則
 
  第四十三條 本市經濟適用住房、限價商品房、集資合作建房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,依照本辦法中商品住宅的有關規定執行。
第四十四條 本辦法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革辦公室、北京市財政局《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088號)以及北京市建設委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心《關于發布<北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)>的通告》(京建物[2006]2號)同時廢止。
 
 
 
《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的政策解讀
 
一、辦法起草的背景和政策依據 
 為貫徹實施建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》,根據我市住宅專項維修資金管理的實際情況,現發布《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱辦法),以進一步規范住宅專項維修資金的歸集、劃轉、使用等行為,加強我市住宅專項維修資金管理。 
 自《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》(京房地物字[1999]第1088號)公布施行以來,我市住宅專項維修資金管理工作得到了快速發展,全社會對住宅專項維修資金管理的關注度不斷提高,住宅專項維修資金在住宅共用部位共用設施設備的維修、更新改造中正發揮出越來越重要的作用。在此種形勢下,目前實施的住宅專項維修資金的有關政策規定已相對滯后和欠缺。此外,建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》在住宅專項維修資金的歸集時間、歸集標準、使用流程、強制過戶、應急使用等方面均做出了新的規定。同時,我市自2009年1月1日起對商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金實施統一管理后,住宅專項維修資金歸集和劃轉業務已交由市住房資金管理中心負責,而資金使用審核事項也下放至各區、縣建委(房管局),使得我市住宅專項維修資金管理模式和工作機制發生了巨大變化。因此,結合我市實際制定并發布《北京市住宅專項維修資金管理辦法》已勢在必行。
二、辦法的起草及修改過程
 2009年初,市住建委牽頭研究并草擬了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(草案)。之后,先后召開了多個不同層面、不同形式的座談和專題研討會,就立法的重點內容廣泛聽取區縣建委(房管局)及相關管理部門的意見,并于3月10日、3月19日會同市財政局、市審計局、市資金中心等相關單位及委內法規處、市場處、權屬處、房改處、房屋安全設備處、造價處、物業服務指導中心、房屋安全檢測中心等相關處室召開專題研討會議,此外,作為物業管理立法專題征求了部分專家的意見。同時通過電話、信件、上網等方式了解、咨詢上海、天津、成都等城市的立法情況,借鑒其先進的立法經驗。修改完善后又分別于6月8日、7月22日、7月23日再次征求了專戶管理銀行及開戶銀行、相關單位和相關處室的意見。
 8月18日,我們將辦法的主要內容專題向振江主任做了匯報,并按照振江主任的指示對辦法的部分條款進行了修改。
8月26日,辦法開始上網公開征求市民意見。截至9月9日,共收到市民以電話、電子郵件等方式反饋的143條意見。
9月14日,辦法經過市住建委主任辦公會討論通過。
9月16日,市住建委、市財政局、市住房資金管理中心、市審計局等相關單位開會討論通過并決定發布辦法。
根據征求意見情況和討論結果多次修改和完善后,市住建委、市財政局、市審計局、市住房資金管理中心于2009年11月11日聯合印發了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》(京建物[2009]836號),《辦法》自2009年12月1日起施行。
三、政策相關解釋
 辦法共分五章(包括總則、交存、使用、監督管理和附則),44條。辦法既貫徹實施了建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的相關內容,又重點結合了我市實際,對日常管理工作中反映的問題加以規范。
(一)辦法實施后市住建委和市住房資金中心的職責分是什么?
 按照市政府批準的《關于實施專項維修資金統一管理工作意見的請示》有關要求,商品住宅及售后公有住房住宅專項維修資金已于2009年1月1日起實施統一管理。統一管理后,商品住宅專項維修資金代管帳戶名稱已變更為市住房資金管理中心(以下簡稱“市資金中心”)。市資金中心負責全市住宅專項維修資金的日常管理工作,包括資金歸集、賬務管理、資金支付、數據管理、檔案管理等工作;市住房和城鄉建設委員會負責監督指導、使用審核,并協調解決管理工作中的重大問題。
(二)辦法在交存標準方面做出了哪些調整?
辦法對獨立式住宅、及住宅區域內獨立式非住宅的專項維修資金交存標準做了新的規定。考慮到獨立式住宅、非住宅內部無異產毗連、外部無共用部位,及其共用設施設備維修和更新、改造的具體情況,辦法第七條在此基礎上將獨立式住宅、非住宅的首期交存標準調整為50元/平方米。其他仍為多層(六層及六層以下)為100元/建筑平方米;高層(六層以上)為200元/建筑平方米。此外,第七條第二款對多層和高層的涵義做了明確的界定;考慮到本市的建筑安裝工程造價的變化情況對首期交存標準合理性的影響,第七條第三款明確授權市住房與城鄉建設委員會適時調整住宅專項維修資金的首期交存標準。
(三)辦法對住宅專項維修資金的補建、續交做出了哪些規定?
辦法第十八條規定:(1)成立業主大會的,住宅專項維修資金的續交方案包括續交條件、續交工作流程、額度等內容應當在《管理規約》中予以明確;未成立業主大會的,業主續交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度;(2)補建和續交住宅專項維修資金工作,由專戶銀行或業委會開戶銀行啟動,當業主分戶余額不足30%時,由銀行向業主發出續交通知,業主應當在接到續交通知之日起30日內,將續交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行或開戶銀行。
為保證住宅專項維修資金補建和續交到位,辦法第十九條第二款規定,業主未按規定補建、續交住宅專項維修資金的,業主委員會應當督促其交納,也可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。
(四)辦法如何進一步簡化了過戶手續?
 辦法第三十三條規定,在房屋所有權轉讓時,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人只需持房屋權屬證明及本人身份證明即可到市資金中心區縣管理部完成住宅專項維修資金過戶手續。
(五)辦法規定住宅專項維修資金使用審核、使用備案的具體部門了嗎?
 住宅專項維修資金的資金屬性和用途表明,住宅專項維修資金主要用于保障房屋使用安全。當房屋及共用設施設備保修期滿后,其日常狀況應當納入房屋使用安全監管范疇,是否應當維修和更新、改造,也應由房屋安全和設備管理部門組織鑒定后決定。因此,從房屋安全管理工作的總體格局考慮,住宅專項維修資金使用審批交由房屋安全和設備管理部門辦理更為合理。辦法第二十六條、第二十七條對住宅專項維修資金使用審核、使用備案事項交由區縣房屋安全和設備管理部門辦理,并規定了具體程序。
(六)辦法如何鼓勵使用住宅專項維修資金的維修工程引入第三方審價、監理服務?
使用住宅專項維修資金的工程,資金是否全額用于該項工程,工程造價是否合理,是否達到國家規定的施工工藝和標準,以上事項原政策規定和現實中均缺乏監管。因此,辦法第二十八條規定,鼓勵引入第三方中介機構,引導業主樹立維權意識,在使用住宅專項維修資金時通過市場化的方式聘請專業工程造價咨詢及工程監理機構對工程造價進行審定,并對施工過程進行全程監理。
(七)辦法規定了哪些應急維修項目特殊情況下可以由政府組織代修?
 辦法第二十九條明確了危及房屋安全等的五種緊急情況:“(1)屋面防水損壞造成滲漏的;(2)電梯故障危及人身安全的;(3)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;(4)樓體單側外立面五分之一有脫落危險危及公共安全的;(5)消防系統出現功能障礙,消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。”在發生以上情況時,可由房屋管理單位申請,經房屋安全及設備鑒定部門出具鑒定報告后,不經業主表決直接維修,相關費用由住宅專項維修資金列支。
如果房屋管理單位或業主委員會未按規定實施維修和更新、改造,區、縣建委(房管局)房屋安全和設備管理部門可以組織代修,費用從相關業主住宅專項維修資金賬戶中列支;其中涉及已售公有住房的,應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。辦法在第三十條明確了組織代修的工作流程。
(八)辦法如何解決劃轉后舊業委會到期、新業委會未選出期間的資金使用問題?
在實際工作中,業主委員會劃轉住宅專項維修資金后,使用業委會開戶銀行賬戶的資金需提供業主委員會印章及業主委員會主任及副主任的個人印鑒。在遇到危及房屋安全等的五種緊急情況并需由政府主管部門組織代修后付款時,如無業委會及業委會無法履責,將面臨無法支付的問題。對此,辦法第十五條第三款設定了授權條款,規定在劃轉住宅專項維修資金時,業委會應當與開戶銀行、區縣建委(房管局)簽訂發生危及房屋安全等緊急情況需由政府組織代修時,同意區縣建委(房管局)組織代修并從相關業主住宅專項維修資金戶內支付費用的授權協議書。
(九)使用住宅專項維修資金一定要小區全體業主大會通過嗎?
不一定。住宅樓本體的維修由該棟樓內專有部分占整幢樓總建筑面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主表決通過;住宅小區內全體業主的共用設施、設備的維修須由小區全體業主按照以上比例表決通過。


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